宅地建物取引業をはじめるには、宅地建物取引業免許が必要となります。

この「宅地建物取引業」とは、宅地建物取引業法において『宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの』と規定されています。

　具体的には、営利目的で行うこと、取引の相手方が不特定多数であること、宅地建物に関する取引を反復又は継続して行うこと、など社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う業行為のことを言います。

宅地建物取引業とはどのようなものかというと、宅地または建物について次のことを業として行うものとされています。

1 自ら当事者として売買または交換をすること

自ら宅地や建物を購入したり、自己の所有している宅地や建物を販売したり交換したりすることですが、自らが貸主になるアパートや貸ビルのオーナーは、宅地建物取引業の対象となっていません。

2 売買、交換または賃貸の代理をすること

　　宅地や建物の売買、交換、賃貸したい人から依頼を受けて、これらの人に代わって代理人として契約をすることです。

3 売買、交換または賃貸の媒介をすること

仲介とも呼ばれ、他人の間での契約成立に尽力することです。代理と媒介の違いは、代理の場合の代理人は、依頼人の代わりに契約成立のための意思表示を行えますが、媒介の場合は売主と買主、取り換えたい人同士、貸主と借主を結び付けるだけで、代わって契約締結をすることは不可能ということです。

具体的には、営利目的で行うこと、取引の相手方が不特定多数であること、宅地建物に関する取引を反復又は継続して行うこと、など社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う業行為のことを言います。

許可権者が国土交通大臣か都道府県知事かについては、事務所が複数ある場合にその所在地がどこかによります。事務所を2箇所以上設置する場合に、その場所がひとつの都道府県内だけに限定されていれば該当する都道府県の知事で、2以上の都道府県にわたる場合は国土交通大臣となります。開業時は1箇所でスタートすれば知事免許を取得し、将来事務所の数を増やした時に、複数の都道府県にまたがった場合には、大臣免許を再度取得し直すことになります。 ここでいう事務所とは、以下のいずれかをいます。 本店または支店（主たる事務所または従たる事務所） 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約締結権限を有する使用人を置くもの 国土交通大臣であれ都道府県知事であれ、免許の効力には差がある訳ではなく、宅地や建物の販売や契約といった取引の業務は、免許さえあれば日本国内どこででも出来ます。